建物をはじめとする不動産を売却する際、利益と同時に「税金」が発生することになります。しかしながら、不動産の売却は人生で1度経験するか否かの珍しいものなので、不動産売却に係る税金の種類や仕組みについて詳しくない人も多いのではないでしょうか。

高額な不動産の売買は、それに比例して税金も高くなります。税金の支払いで慌てないためにも、今回は不動産を売却する前に知っておくべき「税金の仕組み」について解説していきます。

不動産の売却には、税金がかかる？

建物や土地などの不動産を売却すると、一定の利益が出る場合があります。この利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対して「所得税」と「住民税」の税金が課されることになります。

譲渡所得が発生すれば納税義務があるので商売ではなく居住用のマイホームだとしても、不動産売買によって利益が生まれたときは確定申告をして税金を納めなければならないのです。

従って、まずは3,000万円で不動産を売却しても「3,000万円すべてが残るわけではない」ということを理解しておきましょう。

課税対象となる「譲渡所得」ですが、次の方法によって計算します。

・譲渡所得=譲渡価格－(取得費＋譲渡費用)

<譲渡価格>

譲渡価格とは、不動産を売却した価格のことをいいます。つまり、不動産を3,000万円で売ったときの譲渡価格は「3,000万円」になり、5,000万円で売ったときの譲渡価格は「5,000万円」ということです。

<取得費>

取得費とは、不動産を購入した金額のことではなく「減価償却費を差し引いた後の金額」のことをいいます。減価償却費は「経年劣化」を意味しており、不動産のうち建物の部分については時間の経過に伴って“価値が減少していく”と考えられています。

そのため、譲渡所得の計算の際には、購入した時点の金額から減価償却費を差し引く必要性があるのです。

なお、不動産のうち「土地」の部分については、劣化という概念がないので減価償却を行う必要はありません。

<譲渡費用>

譲渡費用とは、不動産を譲渡(売却)するためにかかった費用のことをいいます。主に、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代などが該当します。

税率は「所有期間」によって変わる

不動産を売却する際に課税される「所得税」と「住民税」は、対象となる不動産を“所有していた期間”によって乗じる税率が変わることになります。

・長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合)：所得税15.315% 住民税5%

・短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)：所得税30.63% 住民税9%

なお、所有期間は不動産を売却した年の1月1日において所有期間が「5年を超えているか否か」で区別します。

このように、不動産の所有期間が5年を下回るケースの売却は高い税率を課されることになるので、長期譲渡所得になるように売却時期を調整するのも良いでしょう。

マイホーム売却の「軽減税率の特例」について

マイホームを売却する際には、一定の条件を満たすことで受けられる特例があります。それが「軽減税率の特例」です。軽減税率の特例では、所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合に、所得税と住民税の乗じる税率が軽減されます。

また、マイホームの住み替えのために売却する場合は、譲渡所得から「3,000万円」を控除することができます。これを「3,000万円の特別控除の特例」といい、仮にマイホームの売却で発生する譲渡所得が3,000万円以下だとすると、譲渡所得が控除となり所得税や住民税が課税されないことになります。

ただし、「軽減税率の特例」と「3,000万円の特別控除の特例」は併用できないので注意しましょう。

おわりに

お伝えしたように、不動産を売却すると所得税や住民税などの「税金」が課されます。そして、その税額は数百万円という大きい金額になります。

不動産売却に係る税金を少しでも抑えるためにも、マイホームを売却するなら「軽減税率の特例」や「3,000万円の特別控除の特例」を利用するようにしましょう。

株式投資と不動産投資は、どちらも“投資”に属する資産運用ですが、投資を行う上で大きく異なる部分があります。また、同時に共通部分もあります。

そこで今回は、株式投資と不動産投資の比較をしてそれぞれの強みや注意点などをまとめていきます。

まず、投資において期待するリターンは2種類あります。それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

一般的にインカムゲインとは、資産運用に関して特定の資産を保有することで安定的かつ継続的に受け取ることができる収益のことをいいます。

これに対してキャピタルゲインとは、保有している資産の価格が変動することによって得られる収益のことをいいます。

株式投資と不動産投資は、どちらも「リターン」を得る目的は共通している部分ですが、期待するリターンの「質」は大きく異なっています。

なぜかというと、株式投資は投資した銘柄の株価がどれだけ値上がり変動するかという“価格差”を重視するのに対して、不動産投資は賃貸物件として得られる収益が投資資金の何割を占めるのかという“利回り”を重視するからです。

このことから両者が期待するリターンの質は、株式投資が「キャピタルゲイン」に該当し、不動産投資が「インカムゲイン」に該当すると言えます。

もちろん配当金目的のインカムゲインで株式投資を行う方法もありますが、本質的な部分から期待するリターン別を考えると、キャピタルゲインを期待するなら株式投資、インカムゲインを期待するなら不動産投資という区別に分けることができます。

投資は「リターン=リスク」という法則性が成り立ちます。株式投資と不動産投資はどちらもハイリターンが期待できる投資なため、それに比例してハイリスクでもあります。

そのため、いかに分散投資して「リスクヘッジできるか」というリスク管理面が、投資においては欠かせない項目です。

具体的なリスクを例示すると、株式投資であれば投資先企業の倒産や不祥事、または海外の金融危機などの要因影響を受けて株価が下落することがあります。不動産投資であれば、長期間の空室や地震などの天災によって直接収益に被害が出ることあります。

このようなリスクについては、株式投資では投資する銘柄数を増やして分散投資をすればリスクを小さくすることができます。

また、株式投資は比較的少ない投資額でも始められるので、総投資額100万円だとしても特定の銘柄に依存することなく4～5銘柄への分散投資が可能となります。

その一方で、不動産投資にも分散投資という概念はあるものの、株式投資とは違って数千万円の投資額が必要となるため、複数の収益物件を所有するのは現実的に考えて難しいでしょう。

投資において、危機を感じたときすぐに現金化できるタイミング、つまりは「流動性の高さ」は損失額の大きさと直結することになります。

「流動性の高さ」という点については株式投資が優れており、極端な暴落が起きていない限り買い手は常に存在します。

要するに、株価の下落要因を発見した時や高値掴みした時でも、流動性の高さを利用してしっかり損切りしておくことで大きな損失を回避できるというわけです。

その反面、不動産投資は売却したいタイミングで買い手が現れる可能性が低いので、「流動性が確保されていない」と言えます。